“国庆长假已过，目前公司正在申请破产，涉及700多套房子。”陈陆（化名）平静地说，700多套的业主，马上就收不到租了。
4年前，他进入重庆地产的“包销”市场，这是一个特殊的圈子，全重庆类似包销楼盘的公司数十家，大的手上有20多个楼盘，小的三五个。大家在一个坑里找业务，只做这个事情：把公寓谈下来包销，对购房者承诺售后返租，10年或者20年收回购房成本，然后收装修费，装修酒店，开始经营，购房者通过分红（房租）获得后期持续收益，以房养房。饼看似很香，但实际上呢？渝鲁大道旁边某大楼盘，不好点名，那里的6栋业主，每月的返租租金收的那才叫“辛苦”。
“返租，就是一个精心设的局”买来的公寓装修成酒店，用酒店以房养房，这个逻辑对购房者而言其实是通畅的。可没人会想到，陈陆他们并没有心思要把酒店经营下去。“很多承诺10年、20年返租，不要说10年，一两年的计划我们都没有。”陈陆说。
卖公寓，是开发商最伤脑筋的活，由于是商业性质，卖不起价，还不好卖，有些楼盘只好傍学位房，或者打商圈牌，他们接过来包装成返租公寓后，由于有高额租金吸引，销量就蹭蹭上去。可是陈陆他们发财意向不在卖，也不在经营，而在于卖后的系列操作上。买过返租公寓的购房者都知道，在售楼部会签另一个委托租赁（经营）合同，这个不是和开发商签，是和另一家经营酒店的公司签。陈陆的公司，就是这样一个角色。
你要让你的清水公寓变成酒店营业赚钱，那购房者，你得出先出一笔装修费。陈陆他们在重庆一个项目，一套公寓装修费收12-18万。
当装修费滚滚而来时，坑就挖好了。购房者的这笔钱，不会流到公司账户。他们用一个可以做手脚的pose机，便完成了对购房者的障眼术。Pose机吐出的单子是“公司”，但其实是进的私人账户。
“为什么要进私人账户？”
“因为我们随时要申请破产跑路啊！”
“留一年返租租金，剩下的全分了”
钱进了私人账户如何监管？陈陆他们有的是办法。如A出身份证办卡，但卡在B手里，卡的密码又在C手里，银行留的电话又是D里。这样，几千万上亿的资金就有非常严密的监控体系。
现在来算一笔账，马奇他们是如何用这笔钱的？
收12-18万装修费这个项目，一共有600套房，按照平均15万装修费算，就有9000万现金流入。每套房分出1.5万给渠道公司（销售），3.5万/套的装修及前期运营费用，还剩6000万，再预留一年给购房者的返租租金（1800-2300元/月），大约1500万，剩余的4500万，就全部分了。
“一个人几百万啊，我那时候太膨胀了！”陈陆说，那种爆发的心态，让他们花钱如流水。最膨胀的时候他们去买豪车，上百万的 车都不犹豫，几分钟就可以买下。
“随时准备跑路，没有打算”
公寓装修成酒店，看上去开始经营了。购房者每个月接到租金，也想象着10年或者20年后收回成本。
但陈陆他们却开始在想如何跑路了。他们有一个项目谈的返租租金极低，认真经营，完全是可以盈利的。可是大家的心思哪里在赚这些周期长的“小钱”上，暴利的血腥，对这群嗜血动物来讲，吸引力太大了。
这个租金极低的项目，陈陆他们还陆续运营了近三年，其他“同行”基本不会维持这么久，一年多就宣布破产。
公司经营困难，账上没钱，宣布破产是符合法律程序的。
收不到租金了，购房者才如梦初醒。大多数情况下，他们第一时间去找开发商，开发商说你不是和我签的合同啊，是你自己委托给另外公司经营的，跟我们有啥关系？
去找陈陆他们公司？钱早就分光了，公司账户上没钱，已经宣布破产了。
黑幕就是如此。
陈陆说，目前除了房产返租，房屋租赁的市场挖坑的还很多。他称要警惕托管，3000元从你手里租来，2500租出去，一定有问题，你想都不用想；警惕带租约销售的商铺，比如你买这铺现在租金是3000，实际有1000是卖房方私下补贴给租户的。卖给你后，过段时间前期租期到了，给租户补贴就没了，租户可能就走了。
陈陆揭秘时已经离开了这个行业。放弃“暴利”，他才发现自己做什么都难，没心气脚踏实地赚钱了。
业主：两万多买的公寓就烂哪儿
一位巴蜀在线网友告诉作者，他2019年五一节，在解放碑买了都市领寓的返租公寓，现在酒店已经跑了几个月了，两万多一平的房子烂在那儿，他们业主也接不了房，真是欲哭无泪。
前段时间，抖音上，曝光了高收低租的公司跑路，特别是成渝两地的某某公司，市场太乱，也没有谁来监管，ZF前段时间喊业主、租客登记，现在也没有了下文，真是欲哭无泪。另一巴蜀在线网友说，她家的房屋前几个月要出租，信息挂在58网上，绝大多数都是托管公司打电话来，都被她拒绝了，还有业务员急了，说把身份证、营业执照复印件放在她那儿，当时她就笑了，对她来说都是废纸。最后还是坚持等了半个多月，才租到私人租客。
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